Maklervertrag: Was steht drin und worauf muss ich achten?

Seit 2020 Pflicht: Der schriftliche Makervertrag

Die wichtigsten Fakten

Ein Maklervertrag muss immer schriftlich geschlossen werden
Eine Vertragslaufzeit von 3-6 Monaten ist sinnvoll
Sollten Sie Ihre Immobilie nicht mehr verkaufen wollen, können Sie den Verkauf sofort einstellen

Die Aufgaben des Immobilienmaklers müssen vertraglich festgehalten werden

Der Makler wird beauftragt, eine passende Immobilie bzw. einen Käufer oder Mieter zu suchen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Auftraggeber dazu, im Erfolgsfall eine Provision zu zahlen.

Brauche ich einen Vertrag, wenn ich einen Makler beauftrage? Was steht drin? Und kann ich den Vertrag auch wieder kündigen?

Erfahren Sie jetzt alles über den Inhalt, die Vertragslaufzeit und wie Sie einen Maklervertrag kündigen können.

Welche Arten des Maklervertrags gibt es?

Unterschieden wird zwischen drei Formen des Maklerauftrags:

Einfacher Auftrag: Der Eigentümer behält das Recht, selber nach einem Käufer zu suchen sowie weitere Makler einzuschalten.
Einfacher Alleinauftrag: Es werden keine weiteren Makler beauftragt, der Eigentümer darf aber privat nach Käufern suchen.
Qualifizierter Alleinauftrag: Der Makler ist zuständig für den Verkauf. Private Anfragen werden vom Eigentümer an den Makler weitergeleitet.

Was ist ein einfacher Maklervertrag?

Wussten Sie, dass Sie gleich mehrere Makler beauftragen können? Mit einem einfachen Maklerauftrag, oder auch Allgemeinauftrag, haben Sie die Möglichkeit.

Im Grunde handelt es sich bei einem einfachen Maklervertrag lediglich um die Erlaubnis, dass der Makler tätig werden darf – es entstehen keine Verpflichtungen oder rechtliche Bindungen.

“Die Provision erhält der Makler, dessen Bemühungen zum Verkauf geführt haben.”

Können das nicht alle Makler behaupten?

Leider schon. Wenn mehrere Makler behaupten und nachweisen können, dass sie verantwortlich für den Verkauf sind, wird die Maklerprovision schlimmstenfalls mehrfach fällig.

Möglicherweise müssen Sie aber “nur” eine Aufwandsentschädigung zahlen.

Bei dem einfachen Maklerauftrag gibt es einige Nachteile:

Da sich keiner der eingeschalteten Makler seines Honorars sicher sein kann, werden diese entsprechend weniger engagiert an die Sache gehen.

Und was auch passieren kann: Wird das Objekt auf Portalen mehrfach beworben, kann für Kaufinteressenten schnell der Eindruck entstehen, dass die Immobilie schwer zu verkaufen ist.
Wird die Immobilie dann noch zu unterschiedlichen Preisen angeboten, leidet der gesamte Verkaufsprozess darunter. Dies fördert Misstrauen und Verunsicherung bei Interessenten.

Was ist ein Alleinauftrag?

Wie der Name es schon erahnen lässt, wird bei einem Alleinauftrag nur ein Makler beauftragt.

Dieser ist nun verpflichtet, sich aktiv um den Verkauf zu bemühen.

Zwar dürfen Sie nun keine weiteren Makler einschalten, allerdings können Sie sehr wohl selber auf die Suche nach Interessenten gehen und Ihr Haus auch im Alleingang verkaufen.

Was ist ein qualifizierter Alleinauftrag?

Haben Sie mit Ihrem Makler einen qualifizierten Alleinauftrag abgeschlossen, sind Sie dazu verpflichtet, sämtliche Interessenten an den Makler zu verweisen.

Das heißt:

“Die Immobilie darf nicht ohne sein Zutun verkauft werden.”

Doch das hat auch Vorteile: Der Makler wird für Sie mit höchstem Engagement arbeiten und Sie haben so die größten Erfolgsaussichten.

Sie können den Vertrag über eine befristete Laufzeit vereinbaren.

Sind Sie mit den Leistungen nicht zufrieden, können Sie einen anderen Makler beauftragen.

Kein Wunder: Makler bevorzugen den qualifizierten Alleinauftrag.

Die Vorteile des qualifizierten Alleinauftrags:

Der Makler ist motiviert und engagiert, da ihm im Erfolgsfall die volle Provision zusteht.
Ihre Immobilie wird einheitlich beworben und das Marketing ist zielführend.
Das Objekt wird mit einem einheitlichen Preis beworben.
Sie behalten den Überblick über den aktuellen Verkaufsstand.
Die Besichtigungstermine können einfacher koordiniert werden.
Das Vertrauensverhältnis mit den Interessenten wird gestärkt.

Welche Vertragslaufzeit sollte ich wählen?

Ein Maklervertrag kann sowohl unbefristet als auch befristet sein.

Mit einer Befristung umgeht man das Risiko, dass der Makler nicht oder nur langsam tätig wird.

Eine unangemessen lange Vertragslaufzeit gilt als sittenwidrig und macht den Vertrag unwirksam. Dies muss allerdings im Einzelfall entschieden werden.

Provisionsanspruch erlischt nicht: Bei einem Verkauf nach Ablauf der Vertragslaufzeit, hat der Makler trotzdem Anspruch auf die Provision, sollte er nachweisen können, dass seine Bemühungen zum Vertragsabschluss beigetragen haben.

Kann ich einen Maklervertrag kündigen?

Haben Sie einen unbefristeten Vertrag mit Ihrem Makler geschlossen? Dann können Sie diesen jederzeit und ohne Angaben von Gründen per sofort kündigen.

Allerdings müssen Sie dazu von Ihrem “außerordentlichen Kündigungsrecht” Gebrauch machen.

Damit dies gegeben ist, muss ein “wichtiger Grund” für die Kündigung vorliegen.

Was wird als “wichtig” eingestuft?

Als wichtig wird zum Beispiel eingestuft, wenn der Makler seinen Pflichten nicht nachkommt, also sich nicht an vertragliche Vereinbarungen hält oder seine Vermittlerposition missbraucht.

Für die schriftliche Kündigung des Maklervertrags haben Sie ab dem Zeitpunkt, an dem Sie von dem Grund erfahren haben, zwei Wochen Zeit.

Habe ich ein Widerrufsrecht beim Maklervertrag?

Haben Sie den Vertrag mit Ihrem Makler per E-Mail, Telefon, Fax, SMS, Brief oder per Online-Formular abgeschlossen?

Dann gilt dieser als sogenannter ” Fernabsatzvertrag” und beinhaltet damit automatisch ein 14-tägiges Widerrufsrecht.

“Ihr Makler wird Sie auf das Widerrufsrecht hinweisen, da dieser dazu verpflichtet ist.”

Tut er dies nicht, können Sie ihn auch nach Abschluss eines Kauf- bzw Mietvertrages den Maklervertrag widerrufen und der Makler verliert seinen Provisionsanspruch.

Hat der Makler fehlerlos auf das Widerrufsrecht hingewiesen, wird er in der Regel nicht vor Ablauf der 14 Tage tätig werden.

Möchte der Auftraggeber dies, so muss er sein Widerrufsrecht aktiv verkürzen oder darauf verzichten.

Welche Konsequenzen hat eine Kündigung?

Welche Konsequenzen eine Kündigung für Sie hat, hängt im Wesentlichen von den Vetragskonditionen ab, denen Sie zugestimmt haben.

Hat Ihr Makler zum Zeitpunkt der Kündigung schon mit der Vermarktung begonnen, kann er eine Aufwandsentschädigung verlangen. Sofern dies im Vertrag festgehalten wurde.

Bei einer unwirksamen Kündigung oder Fehlverhalten des Auftraggebers hat der Makler möglicherweise Anspruch auf Schadenersatz. Zum Beispiel, wenn er nachweisen kann, dass ihm ein Gewinn entgangen ist, da schon ein Käufer bereit stand.

Ich habe mich umentschieden und möchte nicht mehr verkaufen. Was nun?

Falls Sie während des Verkaufs merken, dass Sie lieber doch nicht verkaufen möchten, können Sie den Verkauf einstellen.

Informieren Sie Ihren Makler über Ihre Entscheidung.

Theoretisch könnte dieser Ihnen noch weiterhin Interessenten vermitteln, doch in der Praxis wird er seine Bemühungen sofort einstellen.

Bei entsprechender Klausel kann er allerdings eine Aufwandsentschädigung einfordern.

Welche Klauseln im Maklervertrag sind unzulässig?

Ein Vertrag bedeutet Verpflichtungen – für alle beteiligten Parteien.

In der Immobilienmaklerei geht es meist um hohe Geldbeträge und Streitereien sind vorprogrammiert.

Naturgemäß drehen sich diese in der Regel um die Bezahlung des Maklers.

Die Rechtsprechung bietet Verbrauchern weiträumigen Schutz.

Dennoch schadet es nicht, sich darüber zu informieren, was der Makler eigentlich darf und was nicht.

Es gelten drei wichtige Grundsätze:

Der Makler muss den Auftraggeber unmissverständlich informieren, dass seine Dienste kostenpflichtig sind.
Vorformulierte Klauseln sind unwirksam, wenn dem Kunden nicht die Möglichkeit gegeben wird, diese individualvertraglich mitzugestalten. AGBs müssen vorgelegt werden, ein bloßer Hinweis, zum Beispiel auf der Webseite des Maklers, reicht nicht aus.
Alle Vertragsinhalte müssen transparent sein und dürfen den Auftraggeber nicht unangemessen benachteiligen.

Diese Klauseln im Maklervertrag sind unzulässig:

Unangemessen hohe Bezahlung:
Mehrerlösklauseln sind grundsätzlich zulässig, doch ein überproportional hohes Gesamthonorar gilt als sittenwidrig. Es gibt keine klare Linie, ab wann der Maklerlohn „zu hoch“ ist, doch als Richtwert kann man sagen: Mehr als das Doppelte der marktüblichen Entlohnung ist zu viel.
Aufwendungspauschale:
Nur die Erstattung von Leistungen, die der Makler nachweislich durchgeführt hat, kann vertraglich festgehalten werden.
Nichtabschlussklauseln / Vertragsstrafe für Absichtsänderung:
Eine pauschale, erfolgsunabhängige Vergütung ist nicht zulässig. In jedem Fall behalten Sie das Recht, frei zu entscheiden, ob Sie eine Immobilie kaufen bzw. verkaufen möchten. Lediglich eine Reservierungsvereinbarung kann individualvertraglich (nicht in AGBs) festgelegt werden.
Vorkenntnisklausel:
Käufer behalten immer das Recht, sich darauf zu berufen, dass ihnen eine Immobilie schon bekannt war. Dies muss im Streitfall allerdings nachgewiesen werden können.
Konkurrenzklausel:
Der endgültige Kaufpreis muss in etwa dem entsprechen, was der Makler veranschlagt hatte. Eine Abweichung um 15% ist meist unbedenklich, 50% gelten dagegen nicht mehr als „kongruent“. Der Makler kann seinen Provisionsanspruch für solche Fälle nicht vertraglich absichern.
Unangemessene Vertragslaufzeit
Zu hohe Laufzeiten gelten als „Knebelvertrag“. Ein marktüblicher Wert ist 6 Monate.
Genereller Haftungsausschluss
Der Makler kann sich der Haftung bei Falschangaben des Eigentümers freisprechen, nicht aber von eigener, grob fahrlässiger Handlung oder bewussten Falschangaben.
Provisionspflicht bei Verkauf durch Vorkaufsrecht oder Zwangsversteigerung

Der Ausschluss einer Eigenverkaufsbefugnis, eine Verweisungsklausel (Interessenten müssen an den Makler verwiesen werden) sowie eine Hinzuziehungsklausel (der Makler muss in einen selbst angestoßenen Verkaufsprozess involviert werden) ist grundsätzlich zulässig, nicht aber als Teil der AGBs.