Spekulationssteuer bei Immobilien: Wann fällt sie an?

Der Versuch Spekulationsgeschäfte zu unterbinden

Die wichtigsten Fakten

In einigen Fällen kann bei einem Immobilienverkauf eine Spekulationssteuer anfallen
Müssen Sie die Spekulationssteuer zahlen, gibt es einige Möglichkeiten, diese zu senken

Die Spekulationssteuer verringert die Gewinnspanne beim Immobilienverkauf

Verkaufen Sie ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung, tritt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren in Kraft. Diese Frist beginnt und endet mit dem Datum der Beurkundung des Kaufvertrags.

Wollen Sie die Immobilie nun vor Ablauf dieser Frist verkaufen, müssen Sie die sogenannte Spekulationssteuer bezahlen.

Alles, was Sie zur Frist und Höhe der Spekulationssteuer wissen müssen und wie Sie diese senken können, lesen Sie jetzt!

Wann fällt die Spekulationssteuer bei Immobilien an?

Der Immobilienmarkt ist hart umkämpft. Damit die Preise nicht übermäßig ansteigen, versucht der Staat Spekulationsgeschäfte zu unterbinden.

Was sind Spekulationsgeschäfte?

Vom Spekulationsgeschäft spricht man, wenn ein Objekt nur gekauft wird, um es gewinnbringend wieder zu verkaufen.

Und wie möchte der Staat das unterbinden?

Die Spekulationssteuer verringert die Gewinnspanne bei einem Immobilienverkauf. Dadurch wird dieser für Spekulanten weniger attraktiv.

Wird eine Immobilie weniger als zehn Jahre nach dem Erwerb verkauft, geht der Staat von einer Spekulation aus und die Spekulationssteuer wird fällig.

Haben Sie die Immobilie hingegen in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf selbst genutzt, ist die Steuer hinfällig.

Und wie ist es bei geerbten Immobilien?

Ob die Immobilie in der Zwischenzeit vererbt wurde, spielt dabei keine Rolle.

Denn: Erben sind Rechtsnachfolger, nicht Käufer.

Das bedeutet: Es zählt der Zeitpunkt, an dem das Objekt von dem Erblasser erworben wurde.

Liegt dieser mehr als zehn Jahre zurück, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen, auch wenn Sie das Haus direkt nach dem Erhalt der Erbschaft verkaufen.

Die Spekulationsfrist tritt in Kraft, wenn folgende Bedingungen gegeben sind:

Das Haus oder die Wohnung wurden nicht für eigene Wohnzwecke genutzt
Wurde die Immobilie im Rahmen einer Gütertrennung erworben, beispielsweise wenn die Immobilie im Rahmen einer Scheidung dem einen Ehepartner zugesprochen wurde, muss die Spekulationssteuer bezahlt werden, wenn das Objekt innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft wird

Wann fällt die Spekulationssteuer weg?

Wir erinnern uns: Wurde die Immobilie in den letzten drei Jahren von Ihnen selbst bewohnt, entfällt die Spekulationssteuer.

Zu den Immobilien gehören auch Zweitwohnungen, Ferienwohnungen (die nicht für die Vermietung bestimmt sind) und Wohnungen, die für eine doppelte Haushaltsführung genutzt werden.

Sie haben Ihre Immobilie in den vergangenen Jahren zwischenzeitlich vermietet, aber in den letzten drei Jahren selber für die eigenen Wohnzwecke genutzt? Dann entfällt auch hier die Spekulationssteuer.

Die Spekulationssteuer entfällt wenn Sie

die Immobilie schon länger als 10 Jahre besitzt (Datum des Kaufvertrags)
die gesamte Zeit von Kauf bis Verkauf dort selbst gewohnt hat
in den vergangenen 2 Jahren sowie dem angebrochenen Jahr des Verkaufs die Immobilie selbst bewohnt hat
einen Zweitwohnsitz verkauft, der aus beruflichen Gründen erworben wurde

Keiner dieser Punkte trifft auf Sie zu?

Dann ist es sehr wahrscheinlich, dass Sie die Spekulationssteuer zahlen müssen.

Geht es bei Ihrem Objekt um eine anteilig selbst bewohnte Immobilie (wie etwa ein zur Hälfte vermietetes Doppelhaus), wird die Steuer anteilig berechnet.

Wie wird die Spekulationssteuer bei Immobilien berechnet?

Die Höhe der Spekulationssteuer ist abhängig vom Gewinn des Immobilienverkaufs.

Um diesen zu ermitteln, ziehen Sie einfach den ursprünglichen Kaufpreis vom Verkaufserlös ab.

Bleibt dabei etwas übrig, ist dies der Gewinn, der versteuert werden muss.

Damit ist es aber noch nicht ganz getan – gehen wir weiter in die Details.

Für die genaue Berechnung des Gewinns zählen weitere Faktoren. Die komplette Formel sieht so aus:

(Verkaufserlös + Abschreibung für Abnutzung (AfA) – Verkaufskosten) – (ehemaliger Kaufpreis + Kaufnebenkosten + nachträgliche Herstellungskosten)

Beispiel: So viel Spekulationssteuer fällt an

Verkaufserlös	350.000 Euro
Veräußerungskosten (Malerarbeiten etc.)	10.000 Euro
Anschaffungskosten (ursprünglicher Kaufpreis)	250.000 Euro
Zu versteuernder Gewinn	90.000 Euro
Persönlicher Steuersatz	40 Prozent
Spekulationssteuer	36.000 Euro

Haben Sie in der jüngeren Vergangenheit bereits eine andere Immobilie mit Verlust verkauft, können Sie diesen mit dem Gewinn des aktuellen Verkaufs verrechnen.

Wie kann ich die Spekulationssteuer senken?

Müssen Sie nach einem Immobilienverkauf die Spekulationssteuer bezahlen, gibt es für Sie einige Möglichkeiten, den Spekulationsgewinn zu senken.

Wir erinnern uns: Je höher der Gewinn, desto höher die Spekulationssteuer.

Im Umkehrschluss bedeutet das: Um die Spekulationssteuer zu senken, müssen Sie den Gewinn senken.

Keine Sorge: Dies geschieht nicht über den Verkaufspreis, sondern durch die Steuererklärung.

Was kann ich von der Steuer absetzen?

In der Formel zur Berechnung der Höhe, sind Ihnen wahrscheinlich die sogenannten “Verkaufskosten” aufgefallen.

Zu den Verkaufskosten zählen:

Die Kosten, die Sie für den Verkauf der Immobilie aufbringen mussten. Dazu gehören beispielsweise die Kosten für die Anzeige in der Zeitung oder in einem Immobilienportal
Die Kaufnebenkosten, also die Kosten für den Notar, den Grundbucheintrag sowie für die Grunderwerbsteuer
Die Gebühren für den Makler
Die Kosten für Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten

Was ist die Drei-Objekt-Grenze?

Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien, gelten Sie in den Augen des Finanzamtes als gewerblicher Händler und Sie müssen die Spekulationssteuer zahlen.

Achtung: Beim Verkauf der dritten Immobilie kann die Steuer rückwirkend fällig werden.

Das Finanzamt behält sich außerdem das Recht vor, die Frist auf zehn Jahre auszudehnen oder aus der Drei-Objekt-Grenze eine Zwei-Objekt-Grenze zu machen, wenn eine klare Gewinnerzielungsabsicht vermutet wird, etwa bei Verkäufern, die in der Baubranche tätig sind.

Andersherum kann das Finanzamt in besonderen Fällen wie einer Scheidung oder einer unerwarteten Notsituation die Drei-Objekt-Grenze ignorieren und auf eine Versteuerung verzichten.