Erbschaftssteuer für Immobilien: Welche Kosten fallen an?

Die wichtigsten Fakten

Sobald Sie eine Immobilie geerbt haben, müssen Sie das Finanzamt darüber informieren
Die Höhe der Erbschaftssteuer für Immobilien richtet sich unter anderem nach dem Verwandtschaftsgrad
Erben werden in verschiedene Steuerklassen eingeteilt, welche die Höhe der Freibeträge bestimmen

Ein Immobilienerbe ist eine große Angelegenheit – auch finanziell

Durch die Erbschaftssteuer können einige Kosten für Sie entstehen.

Doch wie hoch sind überhaupt die Erbschaftssteuern? Und gibt es auch Freibeträge? Kann ein geerbtes Haus vielleicht sogar steuerfrei sein?

Alles über die Höhe der Steuer, Freibeträge und Steuerklassen lesen Sie jetzt.

Immobilie geerbt: Wie ist der Ablauf?

Sie haben eine Immobilie geerbt? Dann stehen einige Schritte und Entscheidungen an. Ob Schenkung an die Kinder, ein Hausverkauf an Dritte oder die Selbstnutzung der Immobilie – damit Sie wissen, was auf Sie zukommt, haben wir einen beispielhaften Ablauf für Sie zusammengestellt:

01. Entscheidung

Nehme ich das Erbe an oder schlage ich es aus? Wenn Sie das Erbe annehmen, müssen Sie das Finanzamt darüber informieren. Entscheiden Sie sich gegen das Erbe, müssen Sie dem Finanzamt nicht Bescheid geben und die nachfolgenden Schritte entfallen für Sie.

02. Das Finanzamt informieren

Informieren Sie das Finanzamt darüber, dass Sie sich für das Erbe entschieden haben. Das muss innerhalb von drei Monaten geschehen. Hierfür reicht ein formloses Schreiben, dass laut §30 ErbStG folgende Angaben enthalten muss: den Vor- und Nachnamen, sowie Beruf und Adresse des Erblassers den Vor- und Nachnamen, sowie Beruf und Adresse des Erben Todestag und Sterbeort des Erblassers Gegenstand und Wert des Erbes Rechtsgrund des Erwerbs wie gesetzliche Erbfolge oder Vermächtnis (bei Testament) Art des Verhältnisses zum Erblasser, wie beispielsweise der Verwandtschaftsgrad Informationen, wenn Sie schon früher Zuwendungen vom Erblasser erhalten haben (Art, Wert und Zeitpunkt der Zuwendungen)

03. Steuererklärung: Ja oder Nein?

Im dritten Schritt entscheidet das Finanzamt darüber, ob Sie eine Erbschaftssteuererklärung machen müssen. Müssen Sie keine machen, entfallen alle weiteren Schritte.

04. Steuererklärung machen

Wird die Steuererklärung für die geerbte Immobilie fällig, müssen Sie zwei Formulare ausfüllen und einreichen.

Diese Formulare benötigen Sie für die Steuererklärung:

Der Mantelbogen: In dem Mantelbogen werden grundlegende Angaben zu der Erbschaft gemacht. Gibt es eine Erbengemeinschaft, die die Steuererklärung gemeinsam ausfüllt, müssen Sie diesen Bogen nur einmal ausfüllen.
Die Anlage: In der Anlage müssen Sie genauere Angaben zu Ihrer Erbschaft machen. Sollte es mehrere Erben geben, muss jeder diesen Bogen einzeln ausfüllen. Anschließend können Sie die Formulare gemeinsam bei Ihrem zuständigen Finanzamt einreichen.
Zusätzlich müssen Sie noch ein Verzeichnis anfertigen, in dem alle Gegenstände und Vermögenswerte aufgeführt sind, die zum Nachlass gehören.

Dieses Verzeichnis muss gemeinsam mit der Steuererklärung übermittelt werden.

Hierzu stellen die Finanzämter der verschiedenen Bundesländer Vordrucke aus. Gibt es einen Nachlassverwalter oder eine Testamentsvollstrecker, wird er sich um Ihre Steuererklärung kümmern.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer für Immobilien?

Sobald Sie das Finanzamt über Ihr Erbe informiert haben, sind Sie diesem gegenüber zur Zahlung der Erbschaftssteuer verpflichtet. Doch durch die sogenannte Freibetragsregelung kann es sein, dass Sie keine Erbschaftssteuer zahlen müssen.

Es gilt:

“Je näher Ihr Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser ist, desto geringer ist die Steuerlast.”

Die Höhe der Erbschaftssteuer, die Sie für die geerbte Immobilie zahlen müssen, ist neben dem Verwandtschaftsgrad noch von weiteren Faktoren abhängig.

Von diesen Faktoren ist die Höhe der Erbschaftssteuer abhängig:

Die Art der Verwendung der Immobilie: Hier treten Sonderregelungen bei Selbstnutzung durch den Ehegatten oder die Kinder ein
Die Nutzungsart: Ist die Immobilie das Familienhaus oder ist es vermietet?
Der Verkehrswert: Führt dieser zum Überschreiten des Freibetrags?

Verwandtschaft: In welche Steuerklassen werden Erben eingeteilt?

Geht es um die Erbschaftssteuer, wird immer von den sogenannten Steuerklassen gesprochen.

Diese haben aber nichts mit der Steuerklasse zu tun, die für Ihren Lohn gilt, sondern bezieht sich einzig und allein auf ein Erbe.

Steuerklassen der Erben:

Zu der Steuerklasse I zählen Personen wie Ehegatten, Kinder und Eltern
Zu der Steuerklasse II zählen Geschwister und blutsverwandte Neffen und Nichten
Der Steuerklasse III gehören alle nicht verwandten Personen an

Die Steuersätze richten sich nach dem steuerpflichtigen Vermögen.

So sehen die Steuersätze nach ErbStG §19 aus:

Erbsumme	Steuerklasse I	Steuerklasse II	Steuerklasse III
Bis 75.000 Euro	7,0%	15,0%	30,0%
Bis 300.000 Euro	11,0%	20,0%	30,0%
Bis 600.000 Euro	15,0%	25,0%	30,0%
Bis 6.000.000 Euro	19,0%	30,0%	30,0%
Bis 13.000.000 Euro	23,0%	35,0%	50,0%
Bis 26.000.000 Euro	27,0%	40,0%	50,0%
Über 26.000.000 Euro	30,0%	43,0%	50,0%

Wie hoch sind die Freibeträge?

Liegt der Vermögenswert unter einem festgelegten Freibetrag, müssen Sie keine Erbschaftssteuer zahlen.

Die Freibeträge der Erbschaftssteuer werden nach §16 ErbStG geregelt.

Die Höhe der Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad:

Steuerklasse	Verwandtschaftsgrad	Freibetrag
I	Ehepartner	500.000 Euro
I	leibliche Kinder, Stief- oder Adoptivkinder, Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind	400.000 Euro
I	Enkel	200.000 Euro
I	Eltern, Großeltern	100.000 Euro
II	Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder	20.000 Euro
III	Nicht verwandte Personen	20.000 Euro

Beispielrechnung: Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?

Damit Sie einen kleinen Eindruck bekommen, ob und wie viel Erbschaftssteuer an das Finanzamt gezahlt werden muss, haben wir ein kleines Beispiel für Sie.

Nehmen wir mal an, das vererbte Vermögen liegt bei 500.000 Euro.

Demnach ergibt sich die folgende Erbschaftssteuer:

erbt das eigene Kind (Steuerklasse I mit 11%), werden 11.000 Euro Erbschaftssteuer fällig. Der Freibetrag liegt bei 400.000 Euro, der steuerpflichtige Erwerb bei 100.000 Euro
erbt der Bruder (Steuerklasse II mit 25%), sind 120.000 Euro Erbschaftssteuer zu zahlen. Der Freibetrag liegt hier nur bei 20.000 Euro, der steuerpflichtige Erwerb beträgt also 480.000 Euro
erbt ein guter Freund (Steuerklasse III mit 30%), müssen 144.000 Euro Erbschaftssteuer gezahlt werden. Der Freibetrag liegt hier bei 20.000 Euro, der steuerpflichtige Erwerb somit bei 480.000 Euro

Doch es gibt auch noch andere Möglichkeiten, Erbschaftssteuer zu sparen.

Was ist der Pflegefreibetrag?

Haben Sie den Erblasser vor seinem Ableben unentgeltlich oder nur gegen eine unzureichende Bezahlung gepflegt? Dann können Sie zur Senkung der Erbschaftssteuer laut §13 Abs.1 ErbStG (Erbschaftsteuergesetz) einen Pflegefreibetrag geltend machen.

Da das Finanzamt nicht wissen kann, ob Sie den Erblasser gepflegt haben oder nicht, stellen Sie den Antrag für den Pflegefreibetrag zusammen mit der Erbschaftsteuererklärung.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt werden?

Um den Pflegefreibetrag in Anspruch zu nehmen, müssen einige Kriterien erfüllt werden.

Dabei spielt im Gegensatz zum regulären Freibetrag der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser keine Rolle.

Wer folgende Kriterien erfüllt, kann den Pflegefreibetrag in Anspruch nehmen:

Sie können nachweisen, dass sie den Erblasser unentgeltlich oder mit geringer Entlohnung gepflegt haben. Am besten führen Sie hierzu ein Pflegetagebuch
Sie können nachweisen, dass der Erblasser hilfebedürftig war