Hoa hồng môi giới 2023: Ai trả gì?

Câu hỏi gây tranh cãi số 1 khi bán nhà

Tổng mức hoa hồng theo bang:

Theo nguyên tắc “người đặt hàng trả” (Bestellerprinzip) từ 2015: người đặt môi giới phải trả.
Thường là chủ nhà. Người thuê không trả.
Nếu người thuê đặt môi giới: tối đa 2 tháng tiền thuê chưa thu + VAT, thường được tính 2,38 tháng tiền thuê.

Công thức:
2 * Tiền thuê + 2 * 19% VAT

Cơ bản có thể thương lượng, nhưng khả năng môi giới đồng ý thấp, đặc biệt khi cho thuê.
Lý do: hoa hồng không chỉ bù chi phí mà còn bù rủi ro khi không bán được.
Nếu bất động sản dễ bán (vị trí tốt), môi giới có thể giảm hoa hồng.

Loại giao dịch	Mức hoa hồng	Ai trả?
Bán	5,95 – 7,14 % giá bán	Chia giữa người mua & người bán
Cho thuê	tối đa 2 tháng thuê + VAT (2,38 tháng)	Người đặt hàng/Besteller

Doppelprovision (hoa hồng đôi):
- Môi giới ký hợp đồng với cả người bán và người mua.
- Hoa hồng chia đều 50/50.
- Nếu môi giới miễn phí với một bên, bên kia không bị tính thêm.
Hoa hồng với hoàn trả:
- Thường người bán chịu, nhưng có thể được hoàn trả một phần.
- Người bán phải chịu ít nhất 50% hoa hồng, phần còn lại người mua trả.
Hoa hồng do một bên chịu toàn bộ:
- Vẫn được phép theo thỏa thuận, không bắt buộc chia đôi.
- Có thể là hoa hồng nội bộ (nur Verkäufer) hoặc ngoại bộ (nur Käufer).

Môi giới được trả khi:

Chỉ khi nhà bán thành công, hoa hồng mới được trả.
Người bán an tâm: môi giới chỉ được trả khi bán thành công, nên họ sẽ nỗ lực.

So sánh nhiều môi giới trong khu vực.
Dùng công cụ so sánh online miễn phí để tìm môi giới phù hợp và nhận ước lượng giá trị sơ bộ.

Cách hoạt động của dịch vụ so sánh môi giới:

Mô tả bất động sản: loại nhà, năm xây, địa chỉ.
Gửi yêu cầu: hệ thống tìm môi giới phù hợp gần bạn.
Nhận đề xuất: tối đa 3 môi giới, ước lượng giá nhà, hoàn toàn miễn phí và không ràng buộc.

Hoa hồng không phải trả trong các trường hợp:

Không có quyền môi giới: ví dụ môi giới có quan hệ kinh tế hay quan hệ gia đình với bên bán.
Thông tin sai lệch về nhà: môi giới không phải kiểm chứng, nhưng không được giấu hoặc bịa đặt.
Thiếu thông tin trong hợp đồng: môi giới phải thông báo thời hạn và mức hoa hồng.
Hoa hồng quá cao: có thể bị coi là “trái đạo đức” và vô hiệu hợp đồng (ví dụ OLG Frankfurt 2007).
Hợp đồng chính vô hiệu: nếu hợp đồng mua bán bị vô hiệu, hoa hồng cũng không phát sinh.

Trong một số trường hợp có thể:
- Chủ nhà: trừ hoa hồng trong khai thuế thu nhập như chi phí quảng cáo.
- Người mua rồi cho thuê: trừ vào chi phí phát sinh khi mua nhà, khấu hao dần.
- Người thuê di chuyển vì công việc: trừ hoa hồng khi kê khai thuế.
Lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản phải chịu thuế nếu không chủ yếu tự ở và bán lại <10 năm. Hoa hồng môi giới có thể trừ ra, giảm thuế phải nộp.