Hợp đồng môi giới: Những gì cần biết và chú ý

Bắt buộc từ 2020: Hợp đồng môi giới bằng văn bản

Môi giới được thuê để tìm bất động sản, người mua hoặc người thuê phù hợp.
Đổi lại, bên thuê môi giới cam kết trả hoa hồng nếu giao dịch thành công.

Câu hỏi thường gặp:

Hợp đồng đơn giản (Einfacher Auftrag):
- Chủ nhà vẫn có quyền tìm người mua và thuê thêm môi giới khác.
Hợp đồng độc quyền đơn giản (Einfacher Alleinauftrag):
- Chỉ thuê một môi giới, nhưng chủ nhà vẫn có thể tự tìm người mua.
Hợp đồng độc quyền có điều kiện (Qualifizierter Alleinauftrag):
- Môi giới chịu trách nhiệm bán toàn bộ.
- Mọi khách hàng quan tâm đều phải được chuyển cho môi giới.

Nhược điểm:

Môi giới có thể không nỗ lực nhiều do không chắc chắn nhận hoa hồng.
Bất động sản có thể xuất hiện trên nhiều cổng, gây nhầm lẫn và mất niềm tin với khách hàng.

Lợi ích:

Có thể có hạn hoặc không hạn.
Thời hạn hợp lý: 6 tháng; quá dài có thể vô hiệu hợp đồng.
Hoa hồng vẫn được trả nếu giao dịch hoàn tất sau khi hợp đồng hết hạn, nếu môi giới chứng minh nỗ lực của họ.

Hợp đồng không hạn: có thể hủy ngay lập tức, nhưng cần lý do quan trọng.
Ví dụ: môi giới không thực hiện nghĩa vụ hoặc lạm dụng quyền môi giới.
Thời gian hủy hợp đồng: 2 tuần kể từ khi biết lý do.

Hợp đồng qua email, điện thoại, fax, SMS, thư, hoặc form online là hợp đồng từ xa (Fernabsatzvertrag).
Có 14 ngày quyền rút lui.
Nếu môi giới không thông báo, bạn có thể rút lui hợp đồng ngay cả sau khi ký hợp đồng mua/bán, và môi giới mất quyền nhận hoa hồng.

Phụ thuộc vào điều kiện hợp đồng.
Nếu môi giới đã bắt đầu quảng bá, có thể yêu cầu bồi thường chi phí nếu hợp đồng quy định.
Hủy hợp đồng sai cách hoặc hành vi sai trái của chủ nhà có thể khiến môi giới yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Bạn có thể ngưng bán bất kỳ lúc nào.
Thông báo cho môi giới.
Môi giới thường sẽ ngừng nỗ lực, nhưng nếu hợp đồng có điều khoản, có thể yêu cầu bồi thường chi phí.

Hoa hồng quá cao: vượt gấp đôi mức thị trường được coi là phi lý.
Chi phí bồi hoàn: chỉ được bồi hoàn cho dịch vụ thực sự đã thực hiện.
Điều khoản phạt hoặc không hoàn tất: không được yêu cầu hoa hồng cố định nếu chủ nhà thay đổi ý định.
Điều khoản về kiến thức trước đó: khách hàng luôn có quyền chứng minh họ đã biết bất động sản.
Điều khoản cạnh tranh: giá cuối cùng không thể lệch quá 50% so với dự kiến môi giới.
Thời hạn hợp đồng quá dài: xem là “hợp đồng trói buộc”, 6 tháng là hợp lý.
Từ chối trách nhiệm chung: môi giới không thể tránh trách nhiệm do lỗi nghiêm trọng của chính họ.
Hoa hồng khi bán theo quyền mua trước hoặc bán đấu giá: hợp đồng vẫn phải tuân thủ luật, nhưng không thể đưa vào AGB.
Các điều khoản buộc khách phải qua môi giới: chỉ hợp pháp nếu thỏa thuận riêng, không phải trong AGB.