Nguyên tắc Bestellerprinzip – Áp dụng thế nào với mua bán và cho thuê?

Luật nhằm giảm gánh nặng cho người mua bất động sản

Các thông tin chính

• Theo Bestellerprinzip, người thuê môi giới phải trả phí môi giới.

• Trong trường hợp cho thuê, chủ nhà thường trả phí môi giới.

• Trong mua bán bất động sản, người mua và người bán chia sẻ phí môi giới.

Phí môi giới là vấn đề được tranh luận nhiều

• Ai phải trả phí môi giới luôn là câu hỏi được thảo luận nhiều trong việc thuê, mua hay bán bất động sản.

• Nguyên tắc Bestellerprinzip đã quy định phí môi giới cho thuê từ năm 2015, và từ tháng 12/2020 một luật mới cũng áp dụng cho việc bán bất động sản.

• Luật này làm rõ ai phải trả môi giới và mức phí như thế nào.

Bestellerprinzip là gì?

• Bestellerprinzip quy định: người thuê môi giới phải trả phí.

• Các quy định khác nhau áp dụng tùy theo bán/mua bất động sản hay cho thuê.

Ai trả phí môi giới khi cho thuê?

• Từ năm 2015, theo Bestellerprinzip: người thuê môi giới phải trả phí.

• Thông thường, chủ nhà trả; người thuê không phải trả.

• Mức phí không cố định theo luật.

• Trường hợp người thuê tự thuê môi giới, phí không được vượt quá hai tháng tiền thuê cơ bản cộng thuế VAT theo Luật môi giới nhà ở.

Ai trả phí môi giới khi mua bán?

• Phí môi giới mua bất động sản trước đây thường gây tranh cãi.

• Tùy bang, phí môi giới có thể lên tới 8% giá mua, phần hoặc toàn bộ do người mua chịu, kể cả khi họ không thuê môi giới.

• Từ 23/12/2020, một luật mới giảm gánh nặng cho người mua nhà riêng.

• Người mua chỉ chịu tối đa 50% phí môi giới đã thỏa thuận.

Lưu ý:

• Chỉ áp dụng cho hợp đồng môi giới căn hộ và nhà riêng (bao gồm nhà liền kề nửa nhà).

• Người mua phải tự ở trong nhà và không được mua cho mục đích kinh doanh.

Ba hình thức thỏa thuận phí môi giới

Luật mới cho phép ba loại thỏa thuận phí môi giới:

1. Phí đôi (Doppelprovision / Double Commission)

2. Phí với hoàn trả (Provisionsübernahme mit Rückerstattung / Commission with Refund)

3. Phí do một bên trả toàn bộ (Vollständige Provisionsübernahme / Full Commission by One Party)

Phí đôi

• Môi giới ký hợp đồng với cả người bán và người mua.

• Phí môi giới chia đều 50% mỗi bên.

• Nếu môi giới đồng ý làm miễn phí cho một bên, họ không được đòi phí bên còn lại.

Phí với hoàn trả

• Một bên (thường là người bán) đồng ý trả toàn bộ phí, nhưng có thể được hoàn lại một phần.

• Chỉ người bán được môi giới đại diện.

• Người mua phải trả ít nhất bằng phần phí đã thỏa thuận.

• Người bán phải trả tối thiểu 50%, có thể trả nhiều hơn.

Phí do một bên trả toàn bộ

• Chỉ một bên chịu toàn bộ phí môi giới.

• Luật năm 2020 không bắt buộc phải chia đôi phí.

• Môi giới và người bán có thể thỏa thuận phí nội bộ: người bán trả toàn bộ, nhưng phải theo thỏa thuận hai bên.

• Tương tự, phí ngoại cũng có thể áp dụng nếu người mua yêu cầu tìm kiếm môi giới và bất động sản chưa được môi giới tiếp cận.