Bodenrichtwert là gì?

Một Yếu Tố Quan Trọng Trong Định Giá Bất Động Sản

Thông tin quan trọng

• Bodenrichtwert là giá trị trung bình chính thức, dựa trên giá bán thực tế đã thu thập.

• Giá trị này được ủy ban thẩm định định kỳ cập nhật và cho biết giá đất trên mỗi mét vuông.

Nhà tôi giá bao nhiêu?

• Nếu bạn đang tìm hiểu giá trị bất động sản, không thể bỏ qua Bodenrichtwert.

• Đây là giá trị trung bình cho các lô đất trong khu vực nhất định.

• Sau đây là ý nghĩa, cách tính và nơi tra cứu.

Bodenrichtwert là gì?

• Bodenrichtwert là giá trị trung bình chính thức, tính từ các giao dịch bán đất thực tế.

• Đây là giá trị tham khảo, chỉ mang tính hướng dẫn; giá thực tế có thể khác nhiều.

• Trong định giá bất động sản, Bodenrichtwert được sử dụng khi không thể xác định giá đất bằng phương pháp so sánh.

Khi nào cần Bodenrichtwert?

• Bán đất xây dựng hay đất trống, để xác định giá trị

• Thừa kế, xác định giá trị di sản

• Định giá đất trong trường hợp ly hôn

• Thuế: tính thuế đất, thuế quà tặng và thuế thừa kế

Nơi tra cứu Bodenrichtwert

• Tra cứu tại ủy ban thẩm định địa phương; có thể mất phí và khác nhau tùy bang.

• Một số bang có dữ liệu trực tuyến.

Vai trò của Bodenrichtwert trong bán nhà

• Vị trí đóng vai trò quyết định.

• Giá nhà tăng chủ yếu nhờ giá trị đất, không phải tòa nhà.

• Tòa nhà giảm giá theo thời gian, chỉ cải tạo mới duy trì được.

• Giá đất tăng theo nhu cầu; lô đất tốt có thể nâng giá tòa nhà kém hấp dẫn.

• Ngược lại, tòa nhà chất lượng cao ở vị trí xấu vẫn bị giới hạn giá trị.

• Bodenrichtwert chỉ đưa ra ước lượng sơ bộ; cần định giá chi tiết để xác định giá chính xác.

Cách tính Bodenrichtwert

• Ủy ban thẩm định địa phương thu thập dữ liệu bán đất và tính giá trung bình.

• Cập nhật ít nhất 2 năm/lần, công bố trên bản đồ hoặc bảng giá.

• Các yếu tố ảnh hưởng:

  • Vị trí

  • Hình dạng và diện tích

  • Chất lượng đất

  • Mức độ phát triển hạ tầng

  • Cây cối

  • Khả năng xây dựng

Tính giá đất dựa trên Bodenrichtwert

• Giá tính theo m²

• Giá trị đất = diện tích × Bodenrichtwert
  Ví dụ:

• Bodenrichtwert: 120 €/m²

• Diện tích: 400 m²

• Giá đất = 120 × 400 = 48.000 €

Vai trò trong thuế

• Khi mua nhà, bạn mua cả đất và tòa nhà.

• Chi phí xây dựng có thể khấu hao hàng năm; đất thì không.

• Cơ quan thuế dùng Bodenrichtwert để phân bổ phần giá đất trong tổng giá mua.

Ví dụ:

• Mua nhà nhiều hộ thuê với giá 300.000 €

• Dựa trên Bodenrichtwert, giá đất chiếm 50.000 €

• Khấu hao áp dụng cho 250.000 € còn lại của tòa nhà trong 40–50 năm

Sự khác nhau giữa Bodenrichtwert và Giá thị trường (Verkehrswert)

• Bodenrichtwert: giá trung bình đất, chỉ tham khảo, không tính tòa nhà.

• Verkehrswert: giá thị trường hiện tại, bao gồm tòa nhà, tình trạng và trang thiết bị.