Thuế thừa kế đối với bất động sản: Những khoản chi phí nào phát sinh?

Những thông tin quan trọng nhất

Ngay khi bạn thừa kế một bất động sản, bạn phải thông báo cho cơ quan thuế về việc này.

Mức thuế thừa kế đối với bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào mức độ quan hệ huyết thống với người để lại di sản.

Những người thừa kế được chia thành các nhóm thuế khác nhau, quyết định mức miễn giảm thuế được hưởng.

Thừa kế bất động sản – Vấn đề lớn cả về tài chính

Việc thừa kế một căn nhà hoặc mảnh đất là một sự kiện lớn — không chỉ về tình cảm mà còn liên quan đến tài chính.
Thuế thừa kế có thể khiến bạn phát sinh chi phí đáng kể.

Nhưng thuế thừa kế thực tế là bao nhiêu? Có khoản miễn giảm nào không? Liệu căn nhà được thừa kế có thể miễn thuế hoàn toàn không?

Dưới đây là tất cả những điều bạn cần biết về mức thuế, khoản miễn giảm và các nhóm thuế thừa kế.

Quy trình khi thừa kế bất động sản

Nếu bạn thừa kế một bất động sản, sẽ có nhiều bước và quyết định cần thực hiện.
Dù bạn định tặng lại cho con, bán cho người khác, hay tự sinh sống trong căn nhà đó, bạn nên hiểu rõ quy trình để chuẩn bị trước.

01. Quyết định

Bạn có chấp nhận hay từ chối di sản?
Nếu chấp nhận, bạn phải thông báo cho cơ quan thuế.
Nếu từ chối, bạn không cần báo, và các bước sau sẽ không áp dụng.

02. Thông báo cho cơ quan thuế

Nếu bạn đồng ý nhận thừa kế, bạn cần thông báo cho cơ quan thuế trong vòng 3 tháng.
Chỉ cần một văn bản đơn giản, nhưng theo Điều 30 Luật Thuế Thừa kế (ErbStG), phải có đầy đủ thông tin:

• Họ tên, nghề nghiệp, địa chỉ của người để lại di sản và người thừa kế

• Ngày và nơi mất của người để lại di sản

• Loại và giá trị tài sản thừa kế

• Căn cứ pháp lý của việc thừa kế (thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc)

• Mối quan hệ với người để lại di sản (ví dụ: con, cháu, anh chị em)

• Thông tin về các khoản tặng trước đây (loại, giá trị, thời điểm)

03. Có cần khai thuế hay không?

Cơ quan thuế sẽ quyết định bạn có phải nộp tờ khai thuế thừa kế hay không.
Nếu không, các bước tiếp theo sẽ được bỏ qua.

04. Nộp tờ khai thuế thừa kế

Nếu được yêu cầu, bạn phải điền và nộp hai mẫu tờ khai.

Các mẫu cần nộp:

• Mẫu chính (Mantelbogen): chứa thông tin tổng quát về di sản. Nếu có nhiều người thừa kế cùng nộp chung, chỉ cần một mẫu.

• Phụ lục (Anlage): ghi chi tiết về phần di sản của từng người. Mỗi người phải điền riêng và cùng nộp tại cơ quan thuế.

Ngoài ra, bạn cần lập danh mục tài sản thừa kế, bao gồm toàn bộ tài sản, tiền bạc và vật dụng.
Các cơ quan thuế ở từng bang sẽ cung cấp mẫu biểu sẵn.
Nếu có người quản lý di sản hoặc người thực hiện di chúc, họ sẽ thay bạn thực hiện thủ tục này.

Mức thuế thừa kế đối với bất động sản là bao nhiêu?

Khi đã khai báo với cơ quan thuế, bạn sẽ phải chịu trách nhiệm nộp thuế thừa kế.
Tuy nhiên, nếu giá trị tài sản nằm trong mức miễn giảm (Freibetrag), bạn có thể không phải đóng thuế.

Nguyên tắc cơ bản:

“Quan hệ huyết thống càng gần, mức thuế càng thấp.”

Mức thuế thừa kế phụ thuộc vào:

• Mục đích sử dụng: Nếu vợ/chồng hoặc con tiếp tục ở, có thể được miễn giảm.

• Hình thức sử dụng: Là nhà ở gia đình hay nhà cho thuê?

• Giá trị thị trường: Có vượt quá mức miễn giảm không?

Các nhóm thuế (Steuerklasse)

Các nhóm thuế thừa kế được chia theo mức độ quan hệ với người để lại di sản, không liên quan đến nhóm thuế thu nhập cá nhân.

Mức thuế theo Điều 19 Luật Thuế Thừa kế

Khoản miễn giảm (Freibetrag)

Nếu tổng giá trị di sản thấp hơn mức miễn giảm, bạn không phải nộp thuế thừa kế.

Ví dụ tính toán

Giả sử tổng tài sản thừa kế là 500.000 €:

• Con ruột (Nhóm I – 11%) → Thuế: 11.000 € sau khi trừ 400.000 € miễn giảm

• Anh trai (Nhóm II – 25%) → Thuế: 120.000 € sau khi trừ 20.000 € miễn giảm

• Bạn bè (Nhóm III – 30%) → Thuế: 144.000 € sau khi trừ 20.000 € miễn giảm

Khoản miễn giảm cho người chăm sóc (Pflegefreibetrag)

Nếu bạn chăm sóc người để lại di sản trước khi họ mất mà không nhận thù lao hoặc chỉ nhận một khoản nhỏ, bạn có thể được giảm thuế thừa kế theo Điều 13, Khoản 1 Luật Thuế Thừa kế.

Bạn cần nộp đơn xin cùng với tờ khai thuế, vì cơ quan thuế không tự biết điều này.

Điều kiện áp dụng

Bạn phải chứng minh rằng:

• Bạn trực tiếp chăm sóc miễn phí hoặc với mức thù lao thấp (nên có nhật ký chăm sóc).

• Người được chăm sóc thực sự cần hỗ trợ.

Các hoạt động chăm sóc được công nhận

• Hỗ trợ vệ sinh cá nhân

• Giúp mặc quần áo

• Chuẩn bị và cho ăn uống

• Dọn dẹp nhà cửa

• Hỗ trợ sinh hoạt hàng ngày

• Đưa đi khám bệnh

• Đi dạo, mua sắm

• Làm giấy tờ hành chính

• Xin cấp độ chăm sóc hoặc thiết bị y tế

Mức miễn giảm

Khoản miễn giảm tối đa 20.000 €, tùy theo số giờ chăm sóc thực tế.
Mức này được tính dựa trên đơn giá giờ của nhân viên chăm sóc chuyên nghiệp.

Khi nào nhà được thừa kế miễn thuế?

Một căn nhà có thể được miễn thuế thừa kế nếu người vợ/chồng còn sống tiếp tục ở trong căn nhà đó.

Điều kiện duy nhất:

“Bạn phải sinh sống tại căn nhà này trong ít nhất 10 năm.”

Nếu bạn bán hoặc cho thuê trong thời gian đó, thuế thừa kế sẽ bị truy thu.